CONTRATTI DI LOCAZIONE
Concedere o prendere in locazione un immobile necessita di una conoscenza minima delle tipologie di contratti disponibili e dei diritti e doveri delle parti. Esistono, infatti, diverse tipologie di contratti di locazione e quindi diversi vincoli e obblighi da rispettare.
Il contratto di locazione ad uso abitativo è disciplinato dalla legge 431/1998, che ha abolito il regime vincolistico previsto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (meglio conosciuta come “equo canone”), la quale obbligava ad affittare gli immobili a un canone prestabilito.
Come premesso vi sono varie tipologie di contratti, ma due sono quelle più utilizzati:
Contratto a canone libero in cui le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l’ammontare del canone e le condizioni della locazione con l’obbligo però di rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, salvo disdetta o casi particolari tassativamente previsti (subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell’immobile ecc.);
le principali caratteristiche quindi sono:
• durata contratto: 4 anni + 4 anni;
• entità del canone: libero con possibilità di adeguamento ISTAT
• agevolazioni fiscali: per il proprietario (riduzione IMU solo nei Comuni che hanno deliberato una riduzione dell’aliquota per gli immobili concessi in locazione).
Contratto a canone concordato in cui il corrispettivo è stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari attraverso tabelle concordate con i comuni. In questo tipo di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato, ma lo scopo di tenere basso il canone è quello di venire incontro alle esigenze di chi vuole prendere in locazione un immobile. Per questo, il legislatore ha stabilito di concedere, sia al proprietario che all’inquilino, alcuni vantaggi fiscali (reddito Irpef, imposta di registro, IMU nei Comuni che hanno deliberato di favorire tale forma contrattuale).
Non tutti i comuni, però, possono offrire questa agevolazione, si parla normalmente, infatti, di comuni ad “alta densità abitativa”. E’ bene precisare, inoltre, che se per la stipula del contratto di affitto a canone concordato non si viene assistiti da associazioni rappresentative di categoria, per beneficiare della agevolazioni fiscali previste bisogna richiedere apposita attestazione alle organizzazione firmatarie degli accordi territoriali. Tale documento attesta la sussistenza di tutti gli elementi utili per accertare sia i contenuti dell’accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali.
Questi contratti di locazione concertati possono essere:
– ad uso abitativo, con le seguenti caratteristiche:
• durata contratto: 3 anni + 2 anni
• entità del canone: concertato; fissato dall’accordo territoriale tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari (dipende dal Comune);
– ad uso transitorio, con le seguenti caratteristiche:
• durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili; • canone: concertato;
– ad uso studenti universitari, con le seguenti caratteristiche:
• durata: minimo 6 mesi, massimo 36 mesi;
• canone: concertato, fissato dall’accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti;
TASSAZIONE
Il nostro sistema fiscale prevede per i canoni di locazione due diverse possibilità di tassazione:
La tassazione ordinaria in cui l’imposta (IRPEF a scaglioni) viene calcolata sul 95% del reddito di locazione.
La cedolare secca, con due aliquote di applicazione il 21% e il 10% (per i contratti a canone concordato), è una tassazione sostitutiva delle aliquote Irpef, delle addizionali e dell’imposta di bollo e di registro dovute sul contratto d’affitto.
AGEVOLAZIONI E DETRAZIONI
Per i canoni di locazione regolarmente registrati, la legge prevede dei benefici in termini di agevolazioni fiscali e detrazioni.
Il locatore può beneficiare innanzitutto del regime con cedolare secca; in aggiunta, per i contratti a canone concordato è previsto
– in caso di tassazione ordinaria ad Irpef, il reddito imponibile del proprietario viene ulteriormente ridotto del 30%, anche per l’imposta di registro è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare tale imposta;
– in caso di opzione per la tassazione con cedolare secca (da esercitare con clausola sul contratto, oppure con istanza in caso di rinnovo annuale) si ha riduzione dell’aliquota, l’aliquota di tassazione, infatti, applicabile sul 100% del canone di locazione, è ridotta dal 21% al 10% senza pagamento dell’imposta di registro.
Si tratta di un’agevolazione di notevole impatto che rende molto vantaggiosa per il proprietario la stipula di questo tipo di contratto di locazione.Infine si ha la possibilità di beneficiare di agevolazioni fiscali comunali, i Comuni infatti hanno facoltà di stabilire aliquote più basse per l’IMU oppure maggiori detrazioni.
Per i conduttori sono previste detrazioni a seconda della tipologia del contratto stipulato parametrate al reddito complessivo, in particolare esse sono previste per i contratti di immobili adibiti ad abitazione principale:
Per tutti questi contratti bisogna sempre verificare requisiti e limiti disciplinati dalla normativa.REGISTRAZIONEBisogna tener presente che i contratti di affitto sono soggetti a registrazione. È obbligatorio, fatta eccezione per i contratti che hanno una durata inferiore a 30 giorni durante l’intero anno. La registrazione dei contratti di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore) .La mancata registrazione è causa di nullità dello stesso. Il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per la (sola) omessa registrazione può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente.
BONUS AFFITTI
La legge di Bilancio 2021, vista la situazione creatasi con la pandemia, ha previsto un Bonus affitti 2021, un contributo in favore del proprietario dell’immobile che abbia intenzione di ridurre il canone di locazione. In particolare, è previsto il riconoscimento di un contributo, tramite credito di imposta fino al 50% della riduzione del canone entro il limite annuo massimo di 1.200 euro.
Il Bonus affitti 2021 trova applicazione:
per i contratti in essere a partire dal 29 ottobre 2020, ma l’immobile deve essere ubicato in una zona ad alta tensione abitativa, deve essere affittato ad uso abitativo, deve essere utilizzato dal locatario come abitazione principale. Per poter beneficiare del bonus, il proprietario dell’immobile deve comunicare per via telematica all’Agenzia delle Entrate la rinegoziazione del canone di locazione. E’ comunque necessario attendere un provvedimento da parte dell’Agenzia delle Entrate.
FONDO MOROSITA’ INCOLPEVOLE
Il Fondo per la morosità incolpevole è stato istituito dall’articolo 6, comma 5 del decreto legge 31 agosto 2013, n. 102.. Il Fondo sostiene le famiglie destinatarie di un atto di intimazione di sfratto per morosità, con sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone di locazione a ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale. Gli Enti beneficiari del Fondo, ai quali è affidata la gestione dell’intervento, sono i Comuni ad alta tensione abitativa che sulla base delle “Linee guida” predisposte dalla Regione, pubblicano il bando comunale per l’accesso al fondo e provvedono all’espletamento delle procedure richieste. Per poter accedere ai benefici del Fondo i cittadini in possesso dei requisiti previsti dovranno partecipare al bando pubblicato dal Comune di residenza presentando apposita domanda di contributo.
FONDO DI SOSTEGNO ALLA LOCAZIONE
Il fondo, istituito dall’art. 11 della Legge n. 431/1998, è finalizzato alla concessione di contributi integrativi in favore di conduttori di alloggi per il pagamento dei canoni di locazione. Si tratta, in sostanza, dell’erogazione di una somma in denaro a copertura di parte della spesa sostenuta per l’affitto da famiglie a basso reddito, titolari di un contratto di locazione residenziale, non riguardante immobili di edilizia pubblica.
La Regione ripartisce il fondo e attribuisce le risorse in favore dei Comuni sulla base del fabbisogno presentato e dei criteri stabiliti con apposita deliberazione di Giunta Regionale. Quindi, a seconda dei bilanci degli enti, le cifre possono cambiare così come le condizioni di accesso e i requisiti richiesti.
A cura di Pasquarosa Franchi, Dottoressa Commercialista, e Noemi Taglieri, Dottoressa Commercialista
