Alla base del quieto vivere vi è sempre un regolamento. E’ fondamentale, imprescindibile se si vuole avere ordine sociale e un modello di vita virtuoso all’interno di una comunità. Come nel caso di chi vive in condominio dove i rapporti tra coloro che lo abitano sono spesso delicati e non di rado soggetti a equilibri difficili da raggiungere. Il regolamento condominiale, dunque, è uno strumento indispensabile per dare ordine e linee guida ben precise a chi abita gli appartamenti dell’edificio. Ma è sempre obbligatorio? La riposta è si, se i condomini sono più di dieci.
Qualora, però, il documento mancasse come ci si deve comportare? Occorre chiarire che, anche se il codice civile lo prevede obbligatorio nel caso in cui si tratti di condomini con più di dieci residenti, nessuno vieta che questo possa redarsi anche con una presenza minore. E’ anche rimessa alla volontà degli stessi abitanti del palazzo la possibilità di averne uno. L’armonia interna a chi abita e vive il palazzo, va da sé, passa attraverso delle regole di condotta univoche per tutti. Se il condominio non ha un regolamento, però, si devono rispettare le regole da seguire dettate dal codice civile, con riferimento specifico agli articoli da 1117 a 1139.
C’è poi il problema dei millesimi di proprietà, necessari per stabile il peso del voto di ogni singolo condomino all’interno dell’assemblea, ma anche per capire come suddividere le spese per la gestione delle cose comuni. Ci si rimette all’art. 68 disp.att. c.c. che recita: “Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio” e, nella parte successiva, rafforza il concetto prevedendo che “Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare. Dispone al che la tabella millesimale deve essere allegata al regolamento condominiale e che i millesimi, che sono basati sui millesimi, basati su parametri oggettivi di posizione e dimensioni, non tengano conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di mutazione di ciascuna unità immobiliare”. Nel caso in cui anche un solo condomino non sia d’accordo con il documento redatto, questo non entra in vigore e dunque si dovrà procedere attraverso un perito o l’eventuale responsabile del condominio.
